降低居民购房成本　支持刚性和改善性住房需求  ——多部门出台改善住房普惠性政策观察

　　今年以来，多部门出台税收、金融普惠性政策，降低居民购房成本，支持刚性和改善性住房需求。市场人士表示，这些普惠性政策的实施效果正在显现，有助于提高需求端活跃度，稳定房地产市场预期。

　　刚性和改善性需求迎住房金融税收政策利好

　　10月底，家住成都青羊区的刘先生着手实施换房计划，在中介机构以符合市场价的报价挂牌。

　　刘先生告诉记者，他在青羊区的住房面积较小，想把自己在锦江区的一套房子卖掉，在青羊区置换一套稍大些的房子自住。但由于是二套售卖，需缴纳几万元的个人所得税，便一直未下置换决心。

　　让他下定置换决心的是不久前财政部、税务总局出台的关于支持居民换购住房有关个人所得税政策。这项政策预计可以替刘先生节省近2万元的个人所得税。

　　此次新政策出台，对于大部分城市来说，换房可以节省3万至5万元税费，而北京等城市部分房源能节省更多税费。交易房屋情况不同，个税征收情况也不同。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静说，住房金融和税收政策直接关系购房群众切身利益，购房贷款利率的下调和税收的减免，有助于释放刚性和改善性住房需求，活跃房地产市场需求端，稳定市场预期。

　　今年5月，人民银行、银保监会发布相关通知，调整差别化住房信贷政策。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

　　人民银行发布的2022年第三季度中国货币政策执行报告显示，从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。

　　住房金融和税收政策“组合拳”效果初显

　　据中指研究院统计，当前已有天津、武汉等超20个城市下调首套住房商贷利率下限至4%以下。同时，下调首套住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年期以上利率已下调至3.1%。

　　业内人士表示，去年上半年不少城市首套住房贷款利率曾达6%，如今已大幅降低了2个百分点左右，房贷利率处于历史低位，购房成本下降。

　　据测算，如果购买首套住房申请商业贷款100万元，按贷款30年、等额本息还款计算，贷款利率从6%降为4%，1个月可少还款1200多元，30年总共可节省近44万元，减轻了购房者负担。

　　据住房和城乡建设部监测，10月份以来不少城市新建商品住宅网签成交量明显回升，北京、重庆、厦门、济南、成都、无锡、沈阳等城市新房成交面积环比增加超过10%；个别前期受疫情影响较大的城市，疫情得到有效控制后购房需求集中释放，成交量增幅超过50%。

　　贝壳研究院监测数据显示，10月贝壳50城二手房成交量比9月和比去年同期均有所提高，成交量连续第4个月高于去年同期。50城中天津、成都、大连、石家庄、青岛、厦门等33个城市成交量较上月增加。二手房带看客户量较上月也有所增长，10月贝壳50城二手房带看客户量较上月增长约10%，反映需求端活跃度提高。

　　坚持“房住不炒”因城施策用足用好政策工具箱

　　专家表示，各项税收、金融普惠性政策效果正在显现。各地要继续稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，此次国家层面作出政策安排，将首套房贷利率降至历史新低，并赋予地方更大自主权，恢复执行居民家庭换购住房的个人所得税优惠，有助于地方因城施策，逐步修复市场信心，为地方政府稳地价、稳房价、稳预期提供助力。

　　当前房地产市场恢复的基础还不稳固，特别是受疫情多点散发的影响，居民对购房的决策趋于谨慎。中国宏观经济研究院研究员刘琳表示，从中长期看，我国宏观经济基本面没有改变，城镇化仍在持续推进，居民刚性和改善性住房需求仍将不断释放，房地产市场发展前景仍然较为广阔。